突然收到屋宇署寄來的「強制驗窗計劃」法定通知，感到不知所措？面對委任「合資格人士」(QP) 和「註冊承建商」(RC) 的繁複程序，加上坊間五花八門的報價，擔心誤墮陷阱、大失預算？別擔心，本文為你整合了委任認可承辦商的完整三部曲，由尋找、核實到簽約，一步步清晰指引。我們更附上詳盡的「防伏天書」，助你識別不良營商手法，並提供費用預算、流程拆解、官方名單搜尋教學及常見問題解答，讓你輕鬆處理驗窗事宜，保障自身權益。
屋宇署強制驗窗計劃核心須知：業主責任與法律框架
收到屋宇署的強制驗窗通知，第一步並非急於尋找承辦商，而是先清晰了解整個計劃的遊戲規則。要順利完成驗窗，業主除了要委任可靠的屋宇署認可強制驗窗承辦商，更需要清楚自己在法律框架下的角色與責任。這部分會為你拆解整個計劃的基礎，讓你從根本上掌握所有必要資訊。
了解強制驗窗計劃 (MWIS) 的法律基礎與目的
法律依據：《建築物條例》(第123章) 及相關規例
強制驗窗計劃並非一項臨時措施，而是具備堅實法律基礎的法定要求。它的權力源於香港法例第123章《建築物條例》以及其附屬的《建築物(檢驗及修葺)規例》。這套法規賦予屋宇署權力，要求指定樓宇的業主，為保障公眾安全而對窗戶進行檢驗及維修。
計劃目的：預防性檢驗及維修，保障公眾安全
屋宇署強制驗窗計劃的核心目的，是推動一個預防性的維修概念。香港樓宇密集，日久失修的窗戶一旦墜落，後果不堪設想。所以，此計劃透過法定要求，促使業主定期檢查及維修窗戶，在潛在危險發生前將其消除，從而主動保障住戶以至公眾的安全。
適用樓宇：樓齡達10年或以上，並被納入計劃的私人樓宇
計劃主要針對樓齡達10年或以上的私人樓宇。屋宇署每年會揀選特定數量的目標樓宇，向其業主發出法定通知。所以，並非所有樓齡達標的樓宇都會同時收到通知，業主可留意屋宇署網站公布的最新強制驗窗計劃樓宇名單，或以收到的法定通知為準。
豁免情況：不高於3層的住用樓宇
計劃亦設有豁免情況。樓層不高於3層的住用樓宇，由於其窗戶對公眾構成的風險相對較低，因此可獲豁免於強制驗窗計劃之外。
業主在強制驗窗下的法律責任
收到屋宇署法定通知後的責任
一旦收到屋宇署發出的法定通知書，業主便負上了法律責任，必須在指定期限內遵從通知上的所有規定。這份通知書是一個正式的法律文件，啟動了整個強制驗窗的法定程序。
必須委任「合資格人士」(QP) 進行訂明檢驗
業主的首要任務，是委任一名「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為其物業的窗戶進行訂明檢驗。QP是具備法定專業資格的人員，負責親自檢查窗戶的所有構件，判斷其是否安全，並監督後續的維修工程。
必須委任「註冊承建商」(RC) 進行訂明修葺
如果QP在檢驗後，認為窗戶需要進行修葺，業主就必須另外委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor，簡稱RC）來執行所需的修葺工程。所有修葺工作必須在QP的監督下，由RC按照安全標準進行。
逾期未遵辦的後果及罰則
業主若未有在指定時限內遵從驗窗通知，將會面臨法律後果。首先，屋宇署可發出定額罰款通知書。如果情況持續，屋宇署可提出檢控，一經定罪，可處更高額的罰款，甚至監禁。此外，屋宇署亦有權委派承建商代為進行工程，然後向業主悉數追討檢驗及修葺費用，並可加徵不超過20%的附加費。
QP與RC點分？解構合資格人士與註冊承建商的資格與職責
要委任一位合適的屋宇署認可強制驗窗承辦商，首先要了解整個屋宇署強制驗窗計劃中有兩個關鍵角色：合資格人士 (QP) 和註冊承建商 (RC)。可以將他們想像成醫生與藥劑師的關係，一個負責診斷和開出指示，另一個負責按照指示施工，兩者職責分明，互相監察，共同確保窗戶安全。
負責檢驗及監督的「合資格人士」(QP)
合資格人士 (QP) 就好似樓宇窗戶的「家庭醫生」，他們是業主首先需要委任的專業人員，負責親自上門進行檢驗，並判斷窗戶是否安全，以及是否需要進行修葺。
QP的專業資格類別
根據屋宇署的規定，以下幾類專業人士或承建商，只要名列於屋宇署強制驗窗名單上，都可以擔任QP的角色：
* 認可人士 (Authorized Person, AP)，例如建築師、工程師或測量師
* 註冊結構工程師 (Registered Structural Engineer, RSE)
* 註冊檢驗人員 (Registered Inspector, RI)
* 註冊一般建築承建商 (Registered General Building Contractor, RGBC)
* 註冊小型工程承建商 (Registered Minor Works Contractor, RMWC)，其註冊級別、類型及項目必須關乎窗戶工程
QP的核心職責：親自檢驗、監督工程、確保安全、呈交文件
QP的職責是全面而且關鍵的，主要包括四個方面：
1. 親自檢驗：QP必須親自到現場，為你的窗戶進行訂明檢驗，不能單純委派下屬處理。
2. 監督工程：如果需要修葺，QP要負責監督註冊承建商 (RC) 的施工過程，確保工程符合標準。
3. 確保安全：他們要確保修葺所用的物料和工藝是安全的，並且能使窗戶回復安全狀態。
4. 呈交文件：完成所有檢驗和修葺後，QP會負責向屋宇署呈交所需的文件（例如指明表格），完成整個屋宇署強制驗窗的法定程序。
負責施工的「註冊承建商」(RC)
如果QP是「醫生」，那麼註冊承建商 (RC) 就是負責執行維修的「施工團隊」。當QP完成檢驗並確定需要修葺時，業主就需要委任RC來進行實際的工程。
RC的專業資格類別
負責強制驗窗修葺工程的承建商，必須是屋宇署備存名冊上的：
* 註冊一般建築承建商 (RGBC)
* 註冊小型工程承建商 (RMWC)，其註冊級別、類型及項目必須關乎窗戶工程
RC的核心職責：按照QP指示及安全標準進行修葺
RC的職責非常清晰直接，就是嚴格按照合資格人士 (QP) 發出的指示，以及《建築物條例》和相關作業守則的安全標準，進行所有訂明的修葺工程。他們不可以自行決定修葺範圍或方法，必須在QP的監督下施工。
委任驗窗承辦商三部曲：尋找、核實及委任流程全拆解
要妥善履行屋宇署強制驗窗的法定要求，關鍵一步就是委任一位可靠的屋宇署認可強制驗窗承辦商。整個過程脈絡清晰，主要分為尋找、核實及委任三大階段。只要按部就班，就能確保整個屋宇署強制驗窗計劃的流程順利穩妥。
第一步：尋找及比較合資格承辦商
使用屋宇署官方名冊搜尋器
最直接和權威的途徑，是善用屋宇署網站上的「註冊專業人員及承建商名冊」。業主可以透過此搜尋器，尋找合資格人士（QP）及註冊承建商（RC）。這個官方的屋宇署強制驗窗名單，確保了搜尋結果中的服務提供者均具備法定資格。
查閱專業學會/團體參考名單
除了官方名冊，香港建築師學會、香港工程師學會等專業團體，也會提供其會員中有意提供驗窗服務的參考名單。這些名單是額外的參考資訊，業主可以從中尋找更多選擇，然後再到官方名冊核實其最新註冊狀況。
索取至少三份詳細報價作比較
為了作出明智決定，建議向至少三間不同的承辦商索取書面報價。比較時不應只看總價，而是要仔細審視報價的細項內容。這個步驟有助業主了解市場行情，也能分辨出收費是否合理。
釐清報價內容：檢驗費、監督費、修葺項目單價、保險
一份清晰的報價單，應該至少包含以下四個部分。檢驗費是指合資格人士親自上門檢查窗戶的費用。監督費是合資格人士監督修葺工程的費用。修葺項目單價則應詳細列明更換窗鉸、螺絲、拉釘等不同工序和物料的逐項收費。最後，要確認報價已包含有效的第三者責任保險，保障工程期間可能發生的意外。
第二步：核實承辦商身份與資格
要求出示並核對「驗窗卡」資料
當合資格人士（QP）上門時，業主有權要求其出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有QP的姓名、近照、註冊編號及屆滿日期。業主應仔細核對卡上資料與其本人身份是否相符，這是核實身份最基本的一步。
要求出示註冊證明書副本
除了核實QP的個人身份，如果是委任承建商公司，可以要求對方出示其公司註冊證明書的副本。這份文件證明該公司是屋宇署名冊上的註冊承建商（RC），具備進行相關修葺工程的資格。
透過官方搜尋器核對其註冊編號及狀況
取得QP或RC的註冊編號後，最穩妥的做法是再次登入屋宇署的官方名冊搜尋器，輸入其註冊編號作最終核實。這個步驟可以確認其註冊仍然有效，並且能查閱是否有任何紀律處分記錄，確保所託非人。
第三步：簽約、檢驗及修葺流程
簽訂合約注意事項：避免含糊條款
在正式委任前，必須簽訂一份詳盡的書面合約。合約內容應清晰列明工程範圍、使用的物料規格、詳細費用、付款方式、完工日期及保養期等。要特別注意避免「全包價」之類的含糊字眼，所有項目都應清楚列明，保障雙方權益。
檢驗程序：合資格人士 (QP) 親自檢驗窗戶所有構件
根據法例要求，訂明檢驗必須由合資格人士（QP）親自進行。他會檢查窗戶的所有構件，包括窗框、玻璃嵌板、窗鉸、鉚釘、螺絲及防護欄等，確保其結構安全及運作正常。
修葺工程：由註冊承建商 (RC) 施工，並由 QP 監督
如果檢驗後發現需要修葺，相關工程必須由註冊承建商（RC）負責施工。在整個修葺過程中，合資格人士（QP）會進行監督，確保工程按照標準及安全規格進行，物料使用亦符合要求。
完成驗窗：由承辦商呈交指明表格至屋宇署
在完成所有檢驗及必要的修葺後，合資格人士會負責填妥並簽署相關的指明表格（例如MWIS-1及MWIS-2），然後呈交給屋宇署。當屋宇署確認收妥文件後，業主的法律責任便告完成。
業主自保天書：強制驗窗防伏 Checklist 及實用工具
聘用一間可靠的屋宇署認可強制驗窗承辦商，是順利完成整個計劃的關鍵。為了保障自己的權益，避免不必要的爭拗，業主可以參考以下的實用清單與工具，讓自己更有預算地應對整個屋宇署強制驗窗流程。
識別不良營商手法及圍標特徵
市場上大部分承辦商都十分專業，但業主仍需留意一些可能存在的不良營商手法。這些手法有時單獨出現，有時亦可能是圍標的特徵，保持警覺是保護自己的第一步。
避雷警示：極低檢驗費、拒絕提供分項報價、高壓式推銷
- 極低檢驗費： 有些公司可能以極低甚至免費的檢驗費作招徠，聽起來很吸引。但這有時是一種「先甜後苦」的策略。承辦商可能在之後的維修報價中，抬高每項修葺的費用，最終的總開支可能遠超預期。
- 拒絕提供分項報價： 一份專業的報價單，應該清晰列明檢驗費、監督費，以及每項維修工程（例如更換螺絲、窗鉸）的單價。如果承辦商只提供一個含糊的「全包價」，或者拒絕提供詳細的分項收費，業主就難以比較，亦無法得知費用是否合理。
- 高壓式推銷： 承辦商在檢驗後，可能會用誇張的言辭，例如「你的窗戶非常危險，隨時會掉下去」，或者不斷強調不立即維修的法律後果，製造恐慌氣氛，催促你即場簽約。專業的承辦商會給你充足時間考慮及比較不同報價。
相關求助渠道：競爭事務委員會、廉政公署、海關
如果你懷疑樓宇的維修工程涉及圍標行為，例如發現有幾間承辦商的報價異常接近，或者有可疑人士在業主大會上操控投票，可以向競爭事務委員會舉報。如果懷疑過程中涉及賄賂行為，應聯絡廉政公署。若遇到涉及《商品說明條例》的不良營商手法，例如誤導性遺漏或具威嚇性的營業行為，則可向香港海關求助。
聘用前必問的關鍵問題列表
簽訂合約前，多問幾個關鍵問題，可以有效過濾不合適的承辦商，亦能讓雙方的權責更清晰。
問題清單：註冊編號、工程保險詳情、維修物料規格、保養期
- 註冊編號： 直接詢問承辦商的註冊編號，然後到屋宇署網站的官方名冊核實其資格及註冊狀況是否有效。
- 工程保險詳情： 詢問工程是否已購買第三者責任保險及勞工保險。你可以要求對方提供保單副本以作查閱，確保萬一發生意外時有足夠保障。
- 維修物料規格： 了解維修時採用的物料品牌和規格。例如，更換的不銹鋼鉚釘或螺絲，是304還是更耐腐蝕的316級別？清晰的規格有助避免日後爭議。
- 保養期： 查詢工程完成後的保養期有多長，以及保養範圍包括哪些項目。保養條款應在合約上清楚列明。
互動流程核對清單 (下載範本)
屋宇署強制驗窗計劃的流程涉及多個步驟，容易令人混淆。我們為你準備了一份簡單的核對清單，助你輕鬆管理。
助業主追蹤由收到通知到完成的每一步驟
這份清單涵蓋由收到屋宇署通知、尋找承辦商、進行檢驗、監督維修，到最後呈交文件的每一個主要節點。你可以逐項核對，確保沒有遺漏任何重要步驟，讓整個過程更有條理。
[按此下載互動流程核對清單範本]
報價比較範本 (下載範本)
「貨比三家」是精明消費的原則，比較驗窗報價時亦一樣。使用我們的報價比較範本，可以讓不同承辦商的收費一目了然。
助業主仔細比較，識別隱藏收費
你可以將不同承辦商提供的分項收費，逐一填寫到範本中。透過並列比較，你可以輕易發現哪一家的某一項收費特別高昂，或者是否存在隱藏收費，從而作出最合適的決定。
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強制驗窗常見問題 (FAQ)
強制驗窗的費用一般是多少？
關於強制驗窗的費用，市場上沒有劃一的標準，因為它取決於窗戶的數量、狀況及所需的修葺規模。要找到收費合理的屋宇署認可強制驗窗承辦商，最重要是清楚了解費用的構成。
費用構成：檢驗費、監督費、修葺費
一般來說，費用主要包含三個部分。第一是「檢驗費」，這是合資格人士 (QP) 上門為所有窗戶進行訂明檢驗的收費。第二是「監督費」，如果窗戶需要維修，合資格人士監督修葺工程時會產生這項費用。第三是「修葺費」，這是由註冊承建商 (RC) 實際進行維修時，涉及的物料和人工開支，這部分通常是總費用中最浮動的項目。
強調「貨比三家」及索取詳細報價的重要性
為了保障自己，建議最少尋找三家不同的承辦商索取報價。一份清晰的報價單，應該詳細列明檢驗費、監督費，以及不同修葺項目的單價，例如更換一顆拉釘、一副窗鉸或整組窗扇的收費。這樣可以讓你比較各項收費的合理性，並且避免日後出現含糊不清的附加費用。
更換防水膠邊是否屬於強制驗窗的修葺範圍？
這是一個很常見的疑問。簡單來說，答案是不屬於。
解釋防水問題不屬「訂明修葺」，但可考慮一併處理
屋宇署強制驗窗計劃的核心目的，是保障窗戶的結構安全，防止窗戶鬆脫或墮下，而不是處理滲水問題。因此，因老化而導致滲漏的防水膠邊，並不屬於法例要求的「訂明修葺」範圍。不過，既然已經聘請承辦商處理窗戶，你也可以主動提出，請他們一併更換防水膠邊，這樣通常比日後再獨立處理更具成本效益。
如果不理會屋宇署的驗窗通知會有什麼後果？
置之不理會引致嚴重的法律後果及金錢損失。
罰則說明：定額罰款、傳票檢控，甚至監禁
業主若未有在指定限期內遵從驗窗通知，屋宇署可向業主發出定額罰款通知書。如果業主持續不遵從，屋宇署可以提出檢控。一經定罪，最高可被罰款港幣$25,000及監禁3個月。如果罪行持續，更可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$2,000。
屋宇署可代為執行並追討費用連附加費
除了檢控，屋宇署還有權主動介入。屋宇署可以自行委派承建商進行所需的檢驗和修葺工程，然後向業主追討所有相關費用。更重要的是，屋宇署還會在這筆費用上，加收不高於百分之二十的附加費，業主最終需要付出的金額可能遠超預期。
如何知道我的大廈是否需要強制驗窗？
要知道自己的大廈是否被納入計劃，有非常直接的方法。
查閱屋宇署網站公告的最新強制驗窗計劃樓宇名單
屋宇署會定期在其官方網站上，公布最新一批被納入強制驗窗計劃的目標樓宇名單。你可以直接到屋宇署網站查閱這份名單。此外，所有被選中的樓宇，其業主立案法團或個別業主，都會陸續收到由屋宇署寄出的法定通知書。